房地产估价报告(精选5篇)

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房地产估价报告范文第1篇

一、法规制度落实情况。凡在我县行政区域内从事房地产估价活动的房地产估价机构，要求自觉接受房地产主管部门的监督管理。房地产估价机构从事房地产估价活动，应当坚持独立、客观、公正的原则，认真执行《房地产估价机构管理办法》和《房地产估价规范》。

二、估价机构资质审批情况。局行政服务股受理估价机构的备案。目前，我县只有“福地房地产土地评估咨询有限公司” 于2015年9月4日通过省住建厅电子政务大厅房地产估价机构管理系统的网上审批，取得了全国统一的房地产估价机构三级资质。对在我县执业的估价机构和估价人员进行动态考核，并根据房地产估价机构和估价人员在我县执业情况，将逐步建立、健全我县房地产估价行业信用档案。

三、行业监管情况。在我县执业的估价机构中，没有一级资质的房地产估价机构在我县设立分支机构，没有出现行政干预房地产抵押业务，强制评估、制定评估等问题，也不存在阻碍和排斥外地机构进入本地市场的情况。

四、估价机构执业情况。异地来我县执业的估价机构目前有2家，我们要求异地估价机构应委派熟悉我县房地产市场情况且相对固定的三名估价师执业，对首次来我县开展估价业务的机构，应持估价机构的营业执照、资质证书以及估价师的执业证书原件来我局行政服务股办理备案登记手续后，才能从事房地产估价工作。

房地产估价报告范文第2篇

《刑法》第二百二十九条本身未明确虚假证明文件的含义，而《最高人民检察院、公安部关于公安机关管辖的刑事案件立案追诉标准的规定(二)》是对情节严重列举了几种情形，也没有对虚假证明文件的概念进行解释和说明。在理论和实务界，对什么是虚假证明文件理解有很大不同。因此，对房地产估价行业来说，从规范房地产估价行业秩序和市场经济的角度来看有必要对何为虚假的证明文件进行研究，从理论和实务的角度提出切实可行的判断标准和方法。

一、房地产估价中提供证明文件的范围

刑法第二百二十九条规定的提供虚假证明文件对房地产估价行业而言是指承担资产评估(其中包括房地产估价)职责的中介组织的人员故意出具、提供各种虚假证明文件。对房地产估价来说哪些是具有证明效力的文件呢?应当根据《注册房地产估价师管理办法》和《房地产估价机构管理办法》对房地产估价机构中各自承担不同的职责范围进行深入的分析。

《房地产估价机构管理办法》第三条规定房地产估价活动，包括土地、建筑物、构筑物等、以房地产为主的企业整体资产、企业整体资产中的房地产等各类房地产评估，以及因转让、抵押、房屋征收、司法鉴定、课税、公司上市、企业改制、企业清算、资产重组、资产处置等需要进行的房地产评估。人们的一般理解认为房地产估价师评估的价值就一定能在市场上实现，否则就是失误，要求赔偿。实际上，房地产估价是房地产估价人员以专家的身份提供的专业意见，而不是可实现的价格的保证。当然估价机构和人员也不能随意发表不负责任的意见。估价可以分为两种性质(根据意见的用途和作用不同)：一是咨询性估价(或称参考性估价);二是鉴证性估价(或称证据性估价、公证性估价)。估价报告是给委托人以外的第三方特别是众多的不特定第三方使用，为委托人向第三方证明或者说服第三方而提供的估价，如为证券发行、上市和上市公司关联交易提供参考依据的估价，估价报告具有公共产品性质，通常属于鉴证性估价。为委托人自己使用而提供的估价，即估价报告是供委托人自己使用，如为委托人确定投标报价提供参考的估价，估价报告是一种私人产品，通常属于咨询性估价。在这两种不同性质的估价中，估价机构和估价师都要承担一定的法律责任，但鉴证性估价承担的法律责任一般要大于咨询性估价承担的法律责任。

二、虚假证明文件的定义

虚假证明文件是指虚假的证明文件，虚假也就是说不真实，关键在何为虚假?不同的文件类型对何为虚假有不同的认识。如同房地产估价行业和法学界对如何认定房地产估价活动中出具的证明文件为虚假证明文件，有不同的看法。判定房地产估价师是否承担刑事责任的关键是是否为虚假证明文件。

(一)法学界的观点

学者孙国祥等指出，所谓虚假的证明文件，从内容上看，应该指内容完全失实或主要内容虚假的证明文件;从形式上看，一般表现为书面的形式。

学者聂立泽指出，提供虚假证明文件是指提供内容与实际情况不符的资产评估报告、验资报告、财务会计报告、审计报告、法律意见书等证明文件。

学者张明楷等也认为，提供虚假证明文件，是指提供内容与实际情况不相符合的资产评估报告、验证报告、财务会计报告、审计报告、法律见证书等证明文件。

由此可知，法学界认为虚假就是内容或结论与事实(或实际情况)不符。法学界认为房地产估价证明文件必须证明结果是真实的，是客观事实的真实。

(二)房地产估价业界的观点

房地产估价业界的基本观点是只要注册房地产估价师严格按照《房地产估价规范》进行了估价，就不能认定出具了虚假证明文件。如果注册房地产估价师在形式和实质上都严格遵循了估价规范，应当免责。

由此可知，房地产估价界认为程序正义或过程的真实重要性高于结果的真实，注册房地产估价师如果严格遵守房地产估价规范，尽到了应尽的职业关注，即使最后的结果没有保证完全符合客观实际(真实)，注册房地产估价师最多也只能负执业责任，不能为其非故意为之的结果负刑事责任。

三、房地产估价中虚假证明文件的认定条件

那么到底如何判定是否为虚假证明文件?判定是否为虚假文件的条件是什么?房地产估价能不能在严格执行房地产估价规范的情况下保证内容与实际情况相符?或者对法学界要求的内容与实际情况相符在执行估价准则时是如何评价的?

其实，两者本就是一个事物的两个方面，并不矛盾。房地产估价界要求首先从程序上合理保证证明文件不存在重大错报，而法学界是从实体上或者说是从内容上考虑的。法学界强调的虚假是指证明文件的内容或者结论与事实不符，而房地产估价界认为判定估价报告(或其他鉴证报告)是否虚假的关键是注册房地产估价师在执业过程中是否恪守估价准则;从程序上讲，注册房地产估价师恪守估价准则的过程实际上是保证估价结果客观合理的过程。

所以是否为虚假文件可以从以下条件判断：

1、估价对象是否存在，如果不存在肯定是属于虚假的;

2、待评估房产面积与实际面积是否相差巨大，如果明显超过合理误差范围，显然属于虚假文件，如果还是故意为之的，那就涉嫌犯罪了;

3、房地产估价师是否到现场查勘。如果房地产估价师未去实地查勘出现重大漏洞应该属于虚假文件的范畴;

4、对委托人提供估价所依据的资料进行了审慎检查，不能无理由怀疑委托人提供的资料的合法性、真实性、准确性、完整性;

5、是否有不当得利。礼下于人必有所有求，如果存在利益输送则虚假文件的可能性大大增加;

房地产估价报告范文第3篇

第一条 为了规范房地产估价机构行为，维护房地产估价市场秩序，保障房地产估价活动当事人合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国行政许可法》和《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》等法律、行政法规，制定本办法。

第二条 在中华人民共和国境内申请房地产估价机构资质，从事房地产估价活动，对房地产估价机构实施监督管理，适用本办法。

第三条 本办法所称房地产估价机构，是指依法设立并取得房地产估价机构资质，从事房地产估价活动的中介服务机构。

本办法所称房地产估价活动，包括土地、建筑物、构筑物、在建工程、以房地产为主的企业整体资产、企业整体资产中的房地产等各类房地产评估，以及因转让、抵押、房屋征收、司法鉴定、课税、公司上市、企业改制、企业清算、资产重组、资产处置等需要进行的房地产评估。

第四条 房地产估价机构从事房地产估价活动，应当坚持独立、客观、公正的原则，执行房地产估价规范和标准。

房地产估价机构依法从事房地产估价活动，不受行政区域、行业限制。任何组织或者个人不得非法干预房地产估价活动和估价结果。

第五条 国务院住房城乡建设主管部门负责全国房地产估价机构的监督管理工作。

省、自治区政府住房城乡建设主管部门、直辖市政府房地产主管部门负责本行政区域内房地产估价机构的监督管理工作。

市、县政府房地产主管部门负责本行政区域内房地产估价机构的监督管理工作。

第六条 房地产估价行业组织应当加强房地产估价行业自律管理。

鼓励房地产估价机构加入房地产估价行业组织。

第七条 国家建立全国统一的房地产估价行业管理信息平台，实现房地产估价机构资质核准、人员注册、信用档案管理等信息关联共享。

第二章 估价机构资质核准

第八条 房地产估价机构资质等级分为一、二、三级。

省、自治区政府住房城乡建设主管部门、直辖市政府房地产主管部门负责房地产估价机构资质许可。

省、自治区政府住房城乡建设主管部门、直辖市政府房地产主管部门应当执行国家统一的资质许可条件，加强房地产估价机构资质许可管理，营造公平竞争的市场环境。

国务院住房城乡建设主管部门应当加强对省、自治区政府住房城乡建设主管部门、直辖市政府房地产主管部门资质许可工作的指导和监督检查，及时纠正资质许可中的违法行为。

第九条 房地产估价机构应当由自然人出资，以有限责任公司或者合伙企业形式设立。

第十条 各资质等级房地产估价机构的条件如下：

(一)一级资质

1.机构名称有房地产估价或者房地产评估字样;

2.从事房地产估价活动连续6年以上，且取得二级房地产估价机构资质3年以上;

3.有限责任公司的注册资本人民币200万元以上，合伙企业的出资额人民币120万元以上;

4.有15名以上专职注册房地产估价师;

5.在申请核定资质等级之日前3年平均每年完成估价标的物建筑面积50万平方米以上或者土地面积25万平方米以上;

6.法定代表人或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师;

7.有限责任公司的股东中有3名以上、合伙企业的合伙人中有2名以上专职注册房地产估价师，股东或者合伙人中有一半以上是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师;

8.有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60%;

9.有固定的经营服务场所;

10.估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全;

11.随机抽查的1份房地产估价报告符合《房地产估价规范》的要求;

12.在申请核定资质等级之日前3年内无本办法第三十三条禁止的行为。

(二)二级资质

1.机构名称有房地产估价或者房地产评估字样;

2.取得三级房地产估价机构资质后从事房地产估价活动连续4年以上;

3.有限责任公司的注册资本人民币100万元以上，合伙企业的出资额人民币60万元以上;

4.有8名以上专职注册房地产估价师;

5.在申请核定资质等级之日前3年平均每年完成估价标的物建筑面积30万平方米以上或者土地面积15万平方米以上;

6.法定代表人或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师;

7.有限责任公司的股东中有3名以上、合伙企业的合伙人中有2名以上专职注册房地产估价师，股东或者合伙人中有一半以上是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师;

8.有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60%;

9.有固定的经营服务场所;

10.估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全;

11.随机抽查的1份房地产估价报告符合《房地产估价规范》的要求;

12.在申请核定资质等级之日前3年内无本办法第三十三条禁止的行为。

(三)三级资质

1.机构名称有房地产估价或者房地产评估字样;

2.有限责任公司的注册资本人民币50万元以上，合伙企业的出资额人民币30万元以上;

3.有3名以上专职注册房地产估价师;

4.在暂定期内完成估价标的物建筑面积8万平方米以上或者土地面积3万平方米以上;

5.法定代表人或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师;

6.有限责任公司的股东中有2名以上、合伙企业的合伙人中有2名以上专职注册房地产估价师，股东或者合伙人中有一半以上是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师;

7.有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60%;

8.有固定的经营服务场所;

9.估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全;

10.随机抽查的1份房地产估价报告符合《房地产估价规范》的要求;

11.在申请核定资质等级之日前3年内无本办法第三十三条禁止的行为。

第十一条 申请核定房地产估价机构资质等级，应当如实向资质许可机关提交下列材料：

(一)房地产估价机构资质等级申请表(一式二份，加盖申报机构公章);

(二)房地产估价机构原资质证书正本复印件、副本原件;

(三)营业执照正、副本复印件(加盖申报机构公章);

(四)出资证明复印件(加盖申报机构公章);

(五)法定代表人或者执行合伙人的任职文件复印件(加盖申报机构公章);

(六)专职注册房地产估价师证明;

(七)固定经营服务场所的证明;

(八)经工商行政管理部门备案的公司章程或者合伙协议复印件(加盖申报机构公章)及有关估价质量管理、估价档案管理、财务管理等企业内部管理制度的文件、申报机构信用档案信息;

(九)随机抽查的在申请核定资质等级之日前3年内申报机构所完成的1份房地产估价报告复印件(一式二份，加盖申报机构公章)。

申请人应当对其提交的申请材料实质内容的真实性负责。

第十二条 新设立的中介服务机构申请房地产估价机构资质的，应当提供第十一条第(一)项、第(三)项至第(八)项材料。

新设立中介服务机构的房地产估价机构资质等级应当核定为三级资质，设1年的暂定期。

第十三条 房地产估价机构资质核准中的房地产估价报告抽查，应当执行全国统一的标准。

第十四条 申请核定房地产估价机构资质的，应当向设区的市政府房地产主管部门提出申请，并提交本办法第十一条规定的材料。

设区的市政府房地产主管部门应当自受理申请之日起20日内审查完毕，并将初审意见和全部申请材料报省、自治区政府住房城乡建设主管部门、

直辖市政府房地产主管部门。

省、自治区政府住房城乡建设主管部门、直辖市政府房地产主管部门应当自受理申请材料之日起20日内作出决定。

省、自治区政府住房城乡建设主管部门、直辖市政府房地产主管部门应当在作出资质许可决定之日起10日内,将准予资质许可的决定报国务院住房城乡建设主管部门备案。

第十五条 房地产估价机构资质证书分为正本和副本，由国务院住房城乡建设主管部门统一印制，正、副本具有同等法律效力。

房地产估价机构遗失资质证书的，应当在公众媒体上声明作废后，申请补办。

第十六条 房地产估价机构资质有效期为3年。

资质有效期届满，房地产估价机构需要继续从事房地产估价活动的，应当在资质有效期届满30日前向资质许可机关提出资质延续申请。资质许可机关应当根据申请作出是否准予延续的决定。准予延续的，有效期延续3年。

在资质有效期内遵守有关房地产估价的法律、法规、规章、技术标准和职业道德的房地产估价机构，经原资质许可机关同意，不再审查，有效期延续3年。

第十七条 房地产估价机构的名称、法定代表人或者执行合伙人、注册资本或者出资额、组织形式、住所等事项发生变更的，应当在工商行政管理部门办理变更手续后30日内，到资质许可机关办理资质证书变更手续。

第十八条 房地产估价机构合并的，合并后存续或者新设立的房地产估价机构可以承继合并前各方中较高的资质等级，但应当符合相应的资质等级条件。

房地产估价机构分立的，只能由分立后的一方房地产估价机构承继原房地产估价机构资质，但应当符合原房地产估价机构资质等级条件。承继原房地产估价机构资质的一方由各方协商确定;其他各方按照新设立的中介服务机构申请房地产估价机构资质。

第十九条 房地产估价机构的工商登记注销后，其资质证书失效。

第三章 分支机构的设立

第二十条 一级资质房地产估价机构可以按照本办法第二十一条的规定设立分支机构。二、三级资质房地产估价机构不得设立分支机构。

分支机构应当以设立该分支机构的房地产估价机构的名义出具估价报告，并加盖该房地产估价机构公章。

第二十一条 分支机构应当具备下列条件：

(一)名称采用“房地产估价机构名称+分支机构所在地行政区划名+分公司(分所)”的形式;

(二)分支机构负责人应当是注册后从事房地产估价工作3年以上并无不良执业记录的专职注册房地产估价师;

(三)在分支机构所在地有3名以上专职注册房地产估价师;

(四)有固定的经营服务场所;

(五)估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项内部管理制度健全。

注册于分支机构的专职注册房地产估价师，不计入设立分支机构的房地产估价机构的专职注册房地产估价师人数。

第二十二条 新设立的分支机构，应当自领取分支机构营业执照之日起30日内，到分支机构工商注册所在地的省、自治区政府住房城乡建设主管部门、直辖市政府房地产主管部门备案。

省、自治区政府住房城乡建设主管部门、直辖市政府房地产主管部门应当在接受备案后10日内，告知分支机构工商注册所在地的市、县政府房地产主管部门，并报国务院住房城乡建设主管部门备案。

第二十三条 分支机构备案，应当提交下列材料：

(一)分支机构的营业执照复印件;

(二)房地产估价机构资质证书正本复印件;

(三)分支机构及设立该分支机构的房地产估价机构负责人的身份证明;

(四)拟在分支机构执业的专职注册房地产估价师注册证书复印件。

第二十四条 分支机构变更名称、负责人、住所等事项或房地产估价机构撤销分支机构，应当在工商行政管理部门办理变更或者注销登记手续后30日内，报原备案机关备案。

第四章 估价管理

第二十五条 从事房地产估价活动的机构，应当依法取得房地产估价机构资质，并在其资质等级许可范围内从事估价业务。

一级资质房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务。

二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。

三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务。

暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、房屋征收、在建工程抵押以外的房地产估价业务。

第二十六条 房地产估价业务应当由房地产估价机构统一接受委托，统一收取费用。

房地产估价师不得以个人名义承揽估价业务，分支机构应当以设立该分支机构的房地产估价机构名义承揽估价业务。

第二十七条 房地产估价机构及执行房地产估价业务的估价人员与委托人或者估价业务相对人有利害关系的，应当回避。

第二十八条 房地产估价机构承揽房地产估价业务，应当与委托人签订书面估价委托合同。

估价委托合同应当包括下列内容：

(一)委托人的名称或者姓名和住所;

(二)估价机构的名称和住所;

(三)估价对象;

(四)估价目的;

(五)价值时点;

(六)委托人的协助义务;

(七)估价服务费及其支付方式;

(八)估价报告交付的日期和方式;

(九)违约责任;

(十)解决争议的方法。

第二十九条 房地产估价机构未经委托人书面同意，不得转让受托的估价业务。

经委托人书面同意，房地产估价机构可以与其他房地产估价机构合作完成估价业务，以合作双方的名义共同出具估价报告。

第三十条 委托人及相关当事人应当协助房地产估价机构进行实地查勘，如实向房地产估价机构提供估价所必需的资料，并对其所提供资料的真实性负责。

第三十一条 房地产估价机构和注册房地产估价师因估价需要向房地产主管部门查询房地产交易、登记信息时，房地产主管部门应当提供查询服务，但涉及国家秘密、商业秘密和个人隐私的内容除外。

第三十二条 房地产估价报告应当由房地产估价机构出具，加盖房地产估价机构公章，并有至少2名专职注册房地产估价师签字。

第三十三条 房地产估价机构不得有下列行为：

(一)涂改、倒卖、出租、出借或者以其他形式非法转让资质证书;

(二)超越资质等级业务范围承接房地产估价业务;

(三)以迎合高估或者低估要求、给予回扣、恶意压低收费等方式进行不正当竞争;

(四)违反房地产估价规范和标准;

(五)出具有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏的估价报告;

(六)擅自设立分支机构;

(七)未经委托人书面同意，擅自转让受托的估价业务;

(八)法律、法规禁止的其他行为。

第三十四条 房地产估价机构应当妥善保管房地产估价报告及相关资料。

房地产估价报告及相关资料的保管期限自估价报告出具之日起不得少于2019年。保管期限届满而估价服务的行为尚未结束的，应当保管到估价服务的行为结

第三十五条 除法律、法规另有规定外，未经委托人书面同意，房地产估价机构不得对外提供估价过程中获知的当事人的商业秘密和业务资料。

第三十六条 房地产估价机构应当加强对执业人员的职业道德教育和业务培训，为本机构的房地产估价师参加继续教育提供必要的条件。

第三十七条 县级以上政府房地产主管部门应当依照有关法律、法规和本办法的规定，对房地产估价机构和分支机构的设立、估价业务及执行房地产估价规范和标准的情况实施监督检查。

第三十八条 县级以上政府房地产主管部门履行监督检查职责时，有权采取下列措施：

(一)要求被检查单位提供房地产估价机构资质证书、房地产估价师注册证书，有关房地产估价业务的文档，有关估价质量管理、估价档案管理、财务管理等企业内部管理制度的文件;

(二)进入被检查单位进行检查，查阅房地产估价报告以及估价委托合同、实地查勘记录等估价相关资料;

(三)纠正违反有关法律、法规和本办法及房地产估价规范和标准的行为。

县级以上政府房地产主管部门应当将监督检查的处理结果向社会公布。

第三十九条 县级以上政府房地产主管部门进行监督检查时，应当有两名以上监督检查人员参加，并出示执法证件，不得妨碍被检查单位的正常经营活动，不得索取或者收受财物、谋取其他利益。

有关单位和个人对依法进行的监督检查应当协助与配合，不得拒绝或者阻挠。

第四十条 房地产估价机构违法从事房地产估价活动的，违法行为发生地的县级以上地方政府房地产主管部门应当依法查处，并将违法事实、处理结果及处理建议及时报告该估价机构资质的许可机关。

第四十一条 有下列情形之一的，资质许可机关或者其上级机关，根据利害关系人的请求或者依据职权，可以撤销房地产估价机构资质：

(一)资质许可机关工作人员玩忽职守作出准予房地产估价机构资质许可的;

(二)超越法定职权作出准予房地产估价机构资质许可的;

(三)违反法定程序作出准予房地产估价机构资质许可的;

(四)对不符合许可条件的申请人作出准予房地产估价机构资质许可的;

(五)依法可以撤销房地产估价机构资质的其他情形。

房地产估价机构以欺骗、贿赂等不正当手段取得房地产估价机构资质的，应当予以撤销。

第四十二条 房地产估价机构取得房地产估价机构资质后，不再符合相应资质条件的，资质许可机关根据利害关系人的请求或者依据职权，可以责令其限期改正;逾期不改的，可以撤回其资质。

第四十三条 有下列情形之一的，资质许可机关应当依法注销房地产估价机构资质：

(一)房地产估价机构资质有效期届满未延续的;

(二)房地产估价机构依法终止的;

(三)房地产估价机构资质被撤销、撤回，或者房地产估价资质证书依法被吊销的;

(四)法律、法规规定的应当注销房地产估价机构资质的其他情形。

第四十四条 资质许可机关或者房地产估价行业组织应当建立房地产估价机构信用档案。

房地产估价机构应当按照要求提供真实、准确、完整的房地产估价信用档案信息。

房地产估价机构信用档案应当包括房地产估价机构的基本情况、业绩、良好行为、不良行为等内容。违法行为、被投诉举报处理、行政处罚等情况应当作为房地产估价机构的不良记录记入其信用档案。

房地产估价机构的不良行为应当作为该机构法定代表人或者执行合伙人的不良行为记入其信用档案。

任何单位和个人有权查阅信用档案。

第五章 法律责任

第四十五条 申请人隐瞒有关情况或者提供虚假材料申请房地产估价机构资质的，资质许可机关不予受理或者不予行政许可，并给予警告，申请人在1年内不得再次申请房地产估价机构资质。

第四十六条 以欺骗、贿赂等不正当手段取得房地产估价机构资质的，由资质许可机关给予警告，并处1万元以上3万元以下的罚款，申请人3年内不得再次申请房地产估价机构资质。

第四十七条 未取得房地产估价机构资质从事房地产估价活动或者超越资质等级承揽估价业务的，出具的估价报告无效，由县级以上地方政府房地产主管部门给予警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款;造成当事人损失的，依法承担赔偿责任。

第四十八条 违反本办法第十七条规定，房地产估价机构不及时办理资质证书变更手续的，由资质许可机关责令限期办理;逾期不办理的，可处1万元以下的罚款。

第四十九条 有下列行为之一的，由县级以上地方政府房地产主管部门给予警告，责令限期改正，并可处1万元以上2万元以下的罚款：

(一)违反本办法第二十条第一款规定设立分支机构的;

(二)违反本办法第二十一条规定设立分支机构的;

(三)违反本办法第二十二条第一款规定，新设立的分支机构不备案的。

第五十条 有下列行为之一的，由县级以上地方政府房地产主管部门给予警告，责令限期改正;逾期未改正的，可处5千元以上2万元以下的罚款;给当事人造成损失的，依法承担赔偿责任：

(一)违反本办法第二十六条规定承揽业务的;

(二)违反本办法第二十九条第一款规定，擅自转让受托的估价业务的;

(三)违反本办法第二十条第二款、第二十九条第二款、第三十二条规定出具估价报告的。

第五十一条 违反本办法第二十七条规定，房地产估价机构及其估价人员应当回避未回避的，由县级以上地方政府房地产主管部门给予警告，责令限期改正，并可处1万元以下的罚款;给当事人造成损失的，依法承担赔偿责任。

第五十二条 违反本办法第三十一条规定，房地产主管部门拒绝提供房地产交易、登记信息查询服务的，由其上级房地产主管部门责令改正。

第五十三条 房地产估价机构有本办法第三十三条行为之一的，由县级以上地方政府房地产主管部门给予警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款;给当事人造成损失的，依法承担赔偿责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五十四条 违反本办法第三十五条规定，房地产估价机构擅自对外提供估价过程中获知的当事人的商业秘密和业务资料，给当事人造成损失的，依法承担赔偿责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五十五条 资质许可机关有下列情形之一的，由其上级主管部门或者监察机关责令改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任：

(一)对不符合法定条件的申请人准予房地产估价机构资质许可或者超越职权作出准予房地产估价机构资质许可决定的;

(二)对符合法定条件的申请人不予房地产估价机构资质许可或者不在法定期限内作出准予房地产估价机构资质许可决定的;

(三)利用职务上的便利，收受他人财物或者其他利益的;

(四)不履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处的。

第六章 附则

第五十六条 本办法自2019年12月1日起施行。1997年1月9日建设部颁布的《关于房地产价格评估机构资格等级管理的若干规定》(建房[1997]12号)同时废止。

本办法施行前建设部的规章的规定与本办法的规定不一致的，以本办法为准。

束为止。

第三十五条 除法律、法规另有规定外，未经委托人书面同意，房地产估价机构不得对外提供估价过程中获知的当事人的商业秘密和业务资料。

第三十六条 房地产估价机构应当加强对执业人员的职业道德教育和业务培训，为本机构的房地产估价师参加继续教育提供必要的条件。

第三十七条 县级以上人民政府房地产主管部门应当依照有关法律、法规和本办法的规定，对房地产估价机构和分支机构的设立、估价业务及执行房地产估价规范和标准的情况实施监督检查。

第三十八条 县级以上人民政府房地产主管部门履行监督检查职责时，有权采取下列措施：

(一)要求被检查单位提供房地产估价机构资质证书、房地产估价师注册证书，有关房地产估价业务的文档，有关估价质量管理、估价档案管理、财务管理等企业内部管理制度的文件;

(二)进入被检查单位进行检查，查阅房地产估价报告以及估价委托合同、实地查勘记录等估价相关资料;

(三)纠正违反有关法律、法规和本办法及房地产估价规范和标准的行为。

县级以上人民政府房地产主管部门应当将监督检查的处理结果向社会公布。

第三十九条 县级以上人民政府房地产主管部门进行监督检查时，应当有两名以上监督检查人员参加，并出示执法证件，不得妨碍被检查单位的正常经营活动，不得索取或者收受财物、谋取其他利益。

有关单位和个人对依法进行的监督检查应当协助与配合，不得拒绝或者阻挠。

第四十条 房地产估价机构违法从事房地产估价活动的，违法行为发生地的县级以上地方人民政府房地产主管部门应当依法查处，并将违法事实、处理结果及处理建议及时报告该估价机构资质的许可机关。

第四十一条 有下列情形之一的，资质许可机关或者其上级机关，根据利害关系人的请求或者依据职权，可以撤销房地产估价机构资质：

(一)资质许可机关工作人员滥用职权、玩忽职守作出准予房地产估价机构资质许可的;

(二)超越法定职权作出准予房地产估价机构资质许可的;

(三)违反法定程序作出准予房地产估价机构资质许可的;

(四)对不符合许可条件的申请人作出准予房地产估价机构资质许可的;

(五)依法可以撤销房地产估价机构资质的其他情形。

房地产估价机构以欺骗、贿赂等不正当手段取得房地产估价机构资质的，应当予以撤销。

第四十二条 房地产估价机构取得房地产估价机构资质后，不再符合相应资质条件的，资质许可机关根据利害关系人的请求或者依据职权，可以责令其限期改正;逾期不改的，可以撤回其资质。

第四十三条 有下列情形之一的，资质许可机关应当依法注销房地产估价机构资质：

(一)房地产估价机构资质有效期届满未延续的;

(二)房地产估价机构依法终止的;

(三)房地产估价机构资质被撤销、撤回，或者房地产估价资质证书依法被吊销的;

(四)法律、法规规定的应当注销房地产估价机构资质的其他情形。

第四十四条 资质许可机关或者房地产估价行业组织应当建立房地产估价机构信用档案。

房地产估价机构应当按照要求提供真实、准确、完整的房地产估价信用档案信息。

房地产估价机构信用档案应当包括房地产估价机构的基本情况、业绩、良好行为、不良行为等内容。违法行为、被投诉举报处理、行政处罚等情况应当作为房地产估价机构的不良记录记入其信用档案。

房地产估价机构的不良行为应当作为该机构法定代表人或者执行合伙人的不良行为记入其信用档案。

任何单位和个人有权查阅信用档案。

第五章 法律责任

第四十五条 申请人隐瞒有关情况或者提供虚假材料申请房地产估价机构资质的，资质许可机关不予受理或者不予行政许可，并给予警告，申请人在1年内不得再次申请房地产估价机构资质。

第四十六条 以欺骗、贿赂等不正当手段取得房地产估价机构资质的，由资质许可机关给予警告，并处1万元以上3万元以下的罚款，申请人3年内不得再次申请房地产估价机构资质。

第四十七条 未取得房地产估价机构资质从事房地产估价活动或者超越资质等级承揽估价业务的，出具的估价报告无效，由县级以上地方人民政府房地产主管部门给予警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款;造成当事人损失的，依法承担赔偿责任。

第四十八条 违反本办法第十七条规定，房地产估价机构不及时办理资质证书变更手续的，由资质许可机关责令限期办理;逾期不办理的，可处1万元以下的罚款。

第四十九条 有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门给予警告，责令限期改正，并可处1万元以上2万元以下的罚款：

(一)违反本办法第二十条第一款规定设立分支机构的;

(二)违反本办法第二十一条规定设立分支机构的;

(三)违反本办法第二十二条第一款规定，新设立的分支机构不备案的。

第五十条 有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门给予警告，责令限期改正;逾期未改正的，可处5千元以上2万元以下的罚款;给当事人造成损失的，依法承担赔偿责任：

(一)违反本办法第二十六条规定承揽业务的;

(二)违反本办法第二十九条第一款规定，擅自转让受托的估价业务的;

(三)违反本办法第二十条第二款、第二十九条第二款、第三十二条规定出具估价报告的。

第五十一条 违反本办法第二十七条规定，房地产估价机构及其估价人员应当回避未回避的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门给予警告，责令限期改正，并可处1万元以下的罚款;给当事人造成损失的，依法承担赔偿责任。

第五十二条 违反本办法第三十一条规定，房地产主管部门拒绝提供房地产交易、登记信息查询服务的，由其上级房地产主管部门责令改正。

第五十三条 房地产估价机构有本办法第三十三条行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门给予警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款;给当事人造成损失的，依法承担赔偿责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五十四条 违反本办法第三十五条规定，房地产估价机构擅自对外提供估价过程中获知的当事人的商业秘密和业务资料，给当事人造成损失的，依法承担赔偿责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五十五条 资质许可机关有下列情形之一的，由其上级主管部门或者监察机关责令改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任：

(一)对不符合法定条件的申请人准予房地产估价机构资质许可或者超越职权作出准予房地产估价机构资质许可决定的;

(二)对符合法定条件的申请人不予房地产估价机构资质许可或者不在法定期限内作出准予房地产估价机构资质许可决定的;

(三)利用职务上的便利，收受他人财物或者其他利益的;

(四)不履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处的。

第六章 附则

房地产估价报告范文第4篇

关键词：市场经济 房地产 估价 问题 对策

一、前言

市场经济日渐完善促使房地产市场不断发展，房地产估价工作在其中具有越来越重要的作用，同时也为房地产市场发展提供了巨大的机遇。作为一种社会性中介活动，房地产估价主要实际由于房地产市场信息不平衡性以及不对称性所产生的社会需求，无论是房地产买卖、房地产抵押、房地产交换、房地产拍卖、房地产征用、房地产纠纷、房地产合并等等，同时还涉及到企业合资、企业承包经营、企业合并等等，房地产估价服务在其中具有至关重要的作用。房地产估价专业性非常强并且涉及范围非常广，使得房地产估价服务的风险性非常强。市场经济影响下，房地产估价服务具有非常重要的作用，从房地产市场角度分析来看，需要构建和平贸易发展模式，保证市场秩序合理性以及有序性，为房地产估价正常化以及规范化提供保障，对房地产估价具有非常重要的影响。

二、市场经济条件下房地产估价存在的问题

（一）房地产估价法律法规存在着不健全

从目前的发展来看，房地产估价机构普遍存在着，但是并不是属于专业化房地产估价机构，甚至一部分估价结构以及估价工作人员自身并不具备估计资质。虽然我国针对房地产制定了相关法律法规，但是却并没有提出针对房地产估价的法律法规，因此往往只能够规范供给主体，但是对于估价市场供给主体之外的部分并不存在着约束作用。在房地长估价市场发展过程中，由于需求主体在其中具有非常重要的作用，但是由于约束限制性使得估价市场发展受到影响，使得供给主体存在着非常大的工作负担，房地产估价工作的可持续发展受到影响。由于在房地产估价方面缺乏法律约束力使得缺乏配套惩处规定，因此，房地产估价工作的顺利进行受到了非常大的影响。

（二）房地产估价工作人员综合素质不高

我国房地产估价行业的起步时间非常晚，这就使得从事房地产估价的专业人员并没有达到预期数量，实际的技术能力以及专业素质水平也并不是非常理想，这就使得房地产估价水平受到了影响。我国房地产的估价主要是采用职业资格认证工作制度，从事房地产估价工作的专业人员需要经过国家统一的资格考试，在成绩合格之后才能够获得职业资格证。从目前来看，一部分估价技术工作人员综合素质不高使得其从注册资金方面弄虚作假，严重的影响到估价工作人员的估值技术以及房地产整体挂机质量，同时也不能够真实反映出估价师资历以及水平，房地产估价师缺乏工作热情以及工作动力，鼓励其提升自身专业素养更是难上加难。作为一名合格房地产估价专业人员，需要不断研究执业过程，不断突破自身，提升自身专业水平，为房地产估价质量提供保障。

（三）房地产估价监管工作力度不足

从目前发展来看，一部分监督管理工作部门由于改制使得评估结构往往与管理工作部门之间构建练习，但是由于双重身份以及公司兼营等使得其背离了改制工作目标，特别是一部分行政工作部T在实际工作中往往存在着计划经济发展行为以及发展心态，存在着执行活动有效性不强的现象，进而权钱交易等腐败行为非常常见，过多的行政干预使得市场竞争呈现出不公平性，房地产估价市场存在着混乱。从目前房地产估价市场来看，缺乏专业性、高水平专业房地产估价师。在进行房地产评估师注册过程中，往往开设的劳动人事档案转移证明以及社会保险证明都存在着虚假性，往往空头的资产评估师为其作弊使得资格验证工作以及资格核查工作陷入形式化。由于缺乏有效监管工作，使得并没有获取法律认可评估机构实际数量不断增加，特别是挂靠现象非常严重，这就需要结合目前的工作来强化审查工作、审批工作以及管理工作，避免房地产估价监管工作陷入形式化。

三、市场经济条件下房地产估价对策

（一）构建房地产估价相关法律法规

在房地产估价行业发展过程中，需要结合房地产行业发展实际情况来构建更加完善房地产估价法律体系，同时还需要结合目前房地产市场发展实际情况制定房地产估价的针对性法律法规，明确房地产估价在市场经济工作中的重要作用，严格的规范房地产估价组织结构以及实际的审批程序，同时对于房地产估价的违法行为以及违规行为制定有效的惩处工作标准。此外，还需要明确不同业务工作部门实际评估工作，为公平竞争提供有效保障。总之，需要不断提升房地差估价组织能力以及估价准确性，提升估价市场竞争力，充分利用法律手段来为房地产估价市场正常运行提供有效保障。总之，需要针对放点产估价市场来构建信息反馈工作机制，促使房地产估价工作能够居于社会监督下，同时也能够为房地产估价纠纷提供法律依据。

（二）重视房地产估价市场规范性

市场经济不断发展使得房地产市场发展呈现出独特性，房地产估价也并不只考虑到房地产价值，还需要涉及到其他方面的内容，这就对房地产估价工作人员提出了更大的挑战。因此，估价工作人员业务水平以及整体素质直接的影响房地产估价的质量。为了能够做好房地产估价工作，房地产市场规范性具有非常重要的作用。房地产估价工作人员需要严格遵守相关法律法规，坚持公正原则和客观原则，提升房地产估价工作人员业务水平以及整体素质。为了能够保障房地产评估结果的合理性和科学性，房地产评估工作人员需要结合房地产市场运行要求以及房地产运行原则，保证房地产估价组织以及房地产估价个人独立性，政府工作部门需要明确自身的重要作用，保证政府不直接的干预房地产估价工作人员工，对于非法的房地产估价工作，需要加大实际的调查工作力度以及实际出发工作力度，严厉处罚哪些制造不实房地产估价报告的工作人员，同时还需要将不良记录更新到个人档案中。诸如，对于虚假报告对房地产当事人造成巨大损失的，房地产估价机构或者是房地产估价个人还需要承担相应的法律责任，进而树立法律权威性，为房地产估价行业快速发展提供保障。

（三）提升房地产估价工作人员业务素质以及整体素质

作为一项全面性、灵活性以及继承性系统，房地产估价对房地产市场发展具有非常重要的影响。考虑到房地产市场发展特点以及市场经济发展特点，房地产估价工作实际上并不只是房地产价值的估值，业务拓展对房地产估价工作人员提出了更高的要求。房地产估价工作人员的也睡水平以及整体素质直接的影响房地产估价质量。在房地产估价工作人员的培养过程中，不仅需要培养其公正原则和客观原则，对其专业素养以及基本素质等具有更高的要求。诸如，房地产估价工作人员需要具备政策法律中关于房地产估价知识，培养房地产估价工作人员的职业道德素养以及诚信观念，提升房地产评估工作人员语言文字的表达能力，促使其能够更加熟练掌握评估工作方法，提升房地产估价工作人员的经验，进而做好房地产估计的全面工作，为房地产估价工作的客观性以及合理性提供保障。

（四）构建完善的房地产估价管理体制

为了能够为房地产估价的健康发展提供保障，在实际工作中需要制定更加完善管理工作体制，构建房地产估价行业的全程性管理工作模式。政府在房地产估价市场发展中具有宏观调控作用，这就需要缕清房地产估价行业中政企事之间关系，构建专业组织来有效规范房地产评估工作。因此，为了能够完善房地产估价管理工作体制，政府需要发挥宏观调控的作用，规范房地产估价机构、估价工作人员的行为，实现房地产估价市场的全面发展，为房地产估价行业可持续发展提供保障。

四、Y束语

房地产估价已经成为市场经济发展中不可替代的部分，但是房地产估价运行工作系统却无法有效满足市场经济环境发展需求，不利于房地产估价健康发展。因此，需要结合房地产估价发展情况来规范行业操作流程以及操作制度，及时监督房地产估价机构能够严格尊重相关法律法规。为了能够促进社会主义市场经济更好发展，需要发挥房地产估价工作的重要作用，为房地产估价可持续发展提供保障。因此，为了能够保证房地产估价行业有效发展，需要充分发挥相关法律法规的依托作用，结合行业发展实际来做好监督工作，引导房地产估价行业规范性、有序性以及稳定性发展。

参考文献：

[1]朱泽标.市场经济条件下如何提高房地产估价机构的竞争力探讨[J].现代经济信息， 2009（10）：24-25

[2]李磊.当前我国房地产评估中亟待解决的问题[J].中国外资月刊， 2013（23）：151-152

房地产估价报告范文第5篇

关键词 农村集体土地；拆迁补偿评估；房地产估价机构；风险；防范对策

中图分类号 F293.3 文献标识码 A 文章编号 1007-5739（2014）06-0295-02

Risk and Countermeasures of House Relocation Compensation Assessment of Rural Collectively Owned Lands

ZHAN Hai-bin

（College of Administration，Hubei University of Arts and Science，Xiangyang Hubei 441053）

Abstract The internal and external risks that real estate appraisal agency faced in house relocation compensation assessment on rural collectively owned lands were showed，and corresponding risk prevention countermeasures were also put forward.

Key words rural collectively owned lands；relocation compensation assessment；real estate appraisal agency；risk；prevention countermeasures

我国正处于城市化高速发展阶段，城市市区范围不断扩大，越来越多的农村集体土地被征用为国有建设用地项目，均面临着拆迁补偿评估。目前拆迁补偿评估业务正成为许多房地产评估机构重要的业务来源与收入来源。但由于拆迁补偿评估涉及到多方面利益关系人，存在着诸多利益博弈，国内有些学者在这些方面已有相关研究[1-2]。房地产拆迁补偿评估机构不仅面临公司本身评估技术水平以及内部评估人员业务水平不足所带来的风险，同时也面临着拆迁评估过程中受众多利益关系人影响导致的评估结果不合理不公正所带来的风险。该文主要分析农村集体土地上房屋及附着物拆迁补偿评估过程中估价机构如何规避面临的风险。

1 拆迁补偿评估中面临的内部风险

房地产估价机构在拆迁评估过程中面临的内部风险主要包括估价机构本身的估价技术水平不足和管理水平不足导致的内部风险。

1.1 估价技术水平不足导致的内部风险

房地产估价机构在拆迁补偿评估过程中技术水平不足主要可以归纳为以下几点：一是拆迁评估前的准备不足。主要包括物资准备与人员准备不足导致的技术水平问题。物资准备不足，例如评估前准备的测量器材的数量、类型以及其测量的准确精度是否达到相应拆迁评估测量要求，因此拆迁评估前应充分做好拆迁评估中需要的相关物资准备。二是拆迁评估程序的不规范。房地产估价机构在拆迁评估过程中必须遵照拆迁评估业务流程，拆迁评估程序不符合规范也会带来一系列内部风险。三是拆迁现场测量结果不准确。这是房地产估价机构在从事拆迁评估业务时最容易引起最终出具的估价结果不合理的内部风险，并且最容易导致一系列的经济纠纷。常见的有以下情况：房屋面积测量不准确；房屋结构确定不合理；附着物现场测量与清点不合理[3]；现场调查表填写不规范、不清楚[4]。四是估价机构出具的拆迁评估结果不合理。由于拆迁评估业务量大，涉及到众多的评估数据处理，因此房地产估价机构在进行内业处理时，容易出现一些问题，包括：在向电脑中输入数据出现的错误；评估确定的估价对象折迁补偿价格不合理。

1.2 管理水平不足导致的内部风险

房地产估价机构在经营过程中必须完善公司管理制度，特别在房地产拆迁评估过程中风险防范更要求建立完善的制度保障。目前常见的房地产估价机构在拆迁评估过程中管理水平不足导致的风险主要由以下因素影响。一是拆迁评估业务人员的培训管理问题[5]。二是拆迁评估过程中房地产估价机构估价人员的责任以及奖惩制度的落实问题。拆迁评估业务一般需要由众多人员组成的估价业务队伍进行，涉及人员多，跨越时间长，一些房地产估价机构由于缺乏完善的责任与奖惩制度，当最终拆迁补偿估价结果报告出现问题时，最容易导致估价人员相互推脱责任的情况发生。

2 拆迁补偿评估中面临的外部风险

2.1 来源于委托方单位个别人员的外部风险

拆迁补偿评估业务是房地产估价机构接受委托方的委托对待拆迁范围内的估价对象按照当地拆迁补偿文件进行公正、客观、合理的评估。委托方主要是拆迁所在地的当地政府一些职能部门，房地产估价机构估价人员在拆迁评估业务过程中需要经常与委托方相关人员加强交流与沟通。这一方面有利于估价人员更好地按照委托方的合理要求顺利完成拆迁评估业务，但同时另一方面在一些地方也存在着委托方单位的个别人员故意干涉房地产拆迁估价人员独立、客观、公正地进行估价活动，影响拆迁补偿评估结果的客观合理性。特别是对于工业厂房拆迁补偿评估，由于涉及的补偿金额比较大，并且被拆迁的工业厂房产权所有人在当地一般都有较广泛的人脉关系，因此被拆迁房屋及附着物产权所有人一般通过委托方的一些人员对估价机构的估价人员的估价活动进行干涉，达到提高拆迁补偿金额的目的。

2.2 来源于拆迁补偿评估中估价对象产权所有人的外部风险

房地产估价机构估价人员在拆迁评估业务中要直接面对拆迁评估范围内房屋及附着物产权所有人。在这过程中，估价人员要与待拆迁范围内的估价对象产权所有人就估价对象的状况进行询问了解，并且现场进行调查评估也需要估价对象产权人的积极配合。当然在这过程中估价对象产权所有人一般能积极配合估价人员完成拆迁评估业务，但同时可能面临拆迁范围内房屋及附着物产权人对估价人员正常估价活动的消极影响。特别是对于内部风险控制措施不完善的房地产估价机构，其估价人员在拆迁评估过程中如果责任与奖惩制度具体落实不到位，就容易滋生房地产估价人员与估价对象产权所有人的利益勾结，影响拆迁补偿结果的客观合理性。

3 拆迁补偿评估中估价机构风险防范对策

通过以上所述的房地产估价机构在拆迁评估过程中所面临的内部风险与外部风险分析，估价机构与估价人员在拆迁补偿评估中如果不建立相应的风险防范措施，一旦风险真正产生，房地产估价机构与估价人员将面临着高额的经济赔偿，风险严重的可能导致估价人员面临刑事处罚，这种情况在我国已有发生。

3.1 内部风险防范措施

房地产评估机构对于拆迁补偿评估业务面临的内部风险如上文所述，在此，主要从以下几个方面阐述内部风险防范措施。

3.1.1 加强对拆迁评估技术人员的培训。首先，在拆迁评估人员现场调查前必须进行相关技能培训，培训内容主要包括相关测量仪器的正确使用，这方面至关重要，因为目前我国许多集体土地上的房屋一般情况下都没有房屋所有权证，因此拆迁评估时房屋面积需要估价人员现场测量，而房屋面积的准确性对评估结果的影响很大，也关系到被拆迁房屋所有人的合法权益，不能多评，亦不能少评；同时现场调查人员的培训内容还包括现场调查的正确流程、现场调查的内容及调查表格的填写规范及填写时字迹清晰的要求等。其次，拆迁评估内业处理人员的培训，包括调查表格数据如何正确输入电脑，输入数据后输入人员至少要对输入的数据与相应的调查表核对1遍，在此基础上由其他内业处理人员进一步复核，在确定无误的情况下安全保管好输入的数据；出具估价结果报告人员的培训，其内容包括如何正确对估价对象合理定价及估价报告如何正确撰写[6-7]。

3.1.2 估价机构对估价人员的责任与奖惩制度落实。拆迁补偿评估业务一般需要多人共同完成外业调查与内业处理工作。因此，必须清楚地划分拆迁评估人员各自的工作职责，实行奖励与惩罚相结合的公司制度，具体包括以下措施：一是外业调查表格的填写规范要求。外业调查人员一方面必须在调查表格上详细规范地填写调查对象的相关内容，同时在外业调查表上填写调查时间、调查人员以及填表人员等相关信息，为防止以后调查表格填写内容出现问题可以追溯相关外业调查人员的具体责任，防止外业调查表格不填写相关调查人员时以后出现问题外业调查人员的相互推脱责任。二是内业处理时相关人员责任明确划分。这主要包括外业调查数据的电脑录入人员和撰写、审核房地产估价报告的房地产估价人员的具体责任划分。数据录入人员需要在录入的电子表格上注明录入人员的姓名，而估价报告的撰写人员以及审核人员必须在估价报告转运表上填写相关估价人员姓名，特别在此强调，估价报告审核人员除了在估价人员估价报告撰写好之后认真审核，还必须加强估价报告纸质打印好之后的认真审核，确保估价报告估价结果的客观合理[8-10]。

3.2 外部风险防范措施

房地产估价机构在从事拆迁补偿评估时面临的外部风险主要来自委托方以及拆迁估价对象产权人2个方面。首先分析来源于委托方的外部风险分析。目前在我国，拆迁评估机构主要接受拆迁评估对象所在地方政府职能部门的委托，因为拆迁评估所涉及房屋拆迁补偿金额一般较大，委托方的一些人员不排除可能受拆迁估价对象产权人的利益贿赂，为拆迁估价对象产权人争取不合理的利益，利用其是委托方的身份，干预影响房地产拆迁评估机构的出具的评估结果，给房地产评估机构可能带来严重风险。同时，拆迁估价对象的产权人也可能为了获得更高的不合理的拆迁补偿，通过对拆迁评估业务委托方的一些人员以及估价机构拆迁评估人员进行利益贿赂，这同样也可能会对从事拆迁评估业务的房地产估价机构带来灾害性的风险。对于此类外部风险，房地产估价机构应在做好防范内部风险的基础上，对估价机构从事拆迁评估人员进行外部风险防范教育，特别是要制定严格的公司制度，如果由于估价机构内部人员参与虚假拆迁补偿评估现象发生，房地产估价机构要出台具体严厉的惩罚制度，对这类不遵守房地产估价师职业道德人员要剔除出估价行业，情节严重人员可能要进行刑事处罚。特别要强调，房地产估价机构在拆迁评估外部风险防范上，房地产估价机构的法定代表人及主要负责人一定要以身作则，在拆迁评估业务中坚持合法、公平、公正的评估原则，不能因为利益驱动而违背职业道德和触犯法津[11-12]。

4 结语

由于我国目前正面临着城镇化的高速发展，房地产估价机构承担着大量的征地拆迁补偿评估业务，公平、公正的拆迁补偿评估结果对于地方政府推进拆迁项目顺利完成以及对于社会的稳定均起到至关重要的作用。因此，从事拆迁补偿评估业务的房地产估价机构需要严格遵守房地产评估行业准则，清醒地认识到拆迁补偿评估过程中其面临的内部与外部风险，并且为此做好各种防范措施，以保障房地产估价机构本身以及整个房地产估价行业的健康持续发展。

5 参考文献

[1]占辉斌，郭锦墉，詹海斌，等.Shapley-value法在战略联盟利益分配中的应用[J].商业研究，2005（19）：35-37.

[2] 詹海斌，占辉斌，吴群.江苏省城市地价水平的空间自相关分析[J].统计与决策，2011（20）：102-104.

[3] 张勇.深入研究补偿条例，巩固开拓估价业务[J].中国房地产估价与经纪，2011（1）：1.

[4] 王敦.农村集体土地产权调查中地块编号方法的实践与研究[J].国土资源科技管理，2011（5）：121-126.

[5] 诸葛剑平.企业人力资源混合配置模式研究[J].商业研究，2005（19）：154-156.

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