养老机构的市场前景(精选5篇)

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养老机构的市场前景范文第1篇

中国正在变得越来越老。统计数据显示，2012年末，我国60周岁及以上人口达到19390万人，占总人口的14.3%，比上年末提高了0.59个百分点。2013年2月27日，中国社会科学院的报告预测，今后老人新增量将达到每年1000万左右，到2033年左右，老人将会达到4亿。与之相伴随，银发市场正越来越多地进入很多人的视野中。

银发市场 供给不足

目前，中国的银发市场仅仅处于被关注的初期。首先是供应跟不上需求。记者曾去买老年人用的手机，发现款式非常少，而且价格相对于几年前不降反升，这表明这款手机的销量很小，规模效应并未出现。

年轻人的各种品牌服饰随处可见，但很难找到专营老年服装的商店。商场偶见老年服装，也被挤在了不显眼的角落。

老年旅游、意外伤害保险、养老机构等“银发”产业也都面临尴尬。自“北京最火养老院排队要等100年”的消息见报后，各地都在计算入住本地公办养老院要等多久，结果发现，在广州进公办养老院要等14年，入住青岛公办养老院须排25年……

受高风险、低回报和专业从业人员短缺三大因素影响，很多投资者虽有涉足“银发产业”的想法，但真正敢做、做得好的却屈指可数。

在老龄化加剧的同时，养老产业却并未与之形成“链接”。据此前全国老龄工作委员会对苏沪等13个省市调查表明，我国老龄产业虽已涉及养老服务、医疗保健、旅游、教育、房地产等领域，但多数为中小规模企业，实力不强，没有形成产业链，相关行业与大投资者远未进入。

其实，这并非全部，在养老问题凸显的大城市如上海已经出现了连锁经营的养老院，而且模式还有所创新，属于连锁经营的观光养老院，某地的顾客可以去另外一个地方观光养老，而另一个地方的顾客也可以去此地观光养老。

但在大部分地区，养老产业还是未开发的处女地。

老年人购买力不可小觑

老年市场前景非常广阔。有统计显示，预计到2015年，中国老年人年购买力将扩展至4112美元。“银发消费”有可能真正将成为“生财宝地”。

就像婴幼儿或儿童市场一样，买方有的时候不是老年人自己，而是子女或者儿媳、女婿。这些人群的购买力不容小觑。

其次，大城市的老年人本身的购买力也很强。日本养老专家鞠川阳子认为，从日本经验来看，40岁以下的人群由于拥有大量负债，往往处于负资产，而个人资产高峰发生在60岁到69岁。

“在日本，2004年以后60岁以上的人群掌握着全国个人资产的一半。今天中国大城市的情况和日本非常类似，因为40岁以下有房贷、车贷，包括大学教育金贷款。而老年人才是最富有的人群。”鞠川阳子称。

据鞠川阳子提供的数据，2010年中国仅退休金一项就达8383亿元，预计到2020年将增加为28145亿元，2030年为73219亿元。

“并且，退休金只是老人收入的一部分，一些老人还可能二次就业取得回报，或者从子女那里拿到赡养费。城市60到65岁的人口中，有45%的还在业。”鞠川阳子称。

联合国的一项调查也称，老年人的人均消费比年轻人高18%，在有的国家甚至是年轻人的三倍。在日本老年消费市场占国内消费的24%，美国和法国的老年消费市场占本国消费的20%。

如何开发银发市场？

业内专家把养老产业分成本位产业、相关产业和衍生产业三个层次。

本位产业包括老年房地产、老年护理服务业、老年服饰、老年食品、老年医疗等。这是最急需解决的，也是会最先发展起来的。

相关产业包括：养老设施和机构供应链上的专业家具、专业设施、专业易耗品等；老年护理服务业供应链上的护理人员的培训、劳务派遣、老年护理专业用品、治疗和康复器械等；来自于老年人深层需求的娱乐、学习、旅游、医疗保健、营养保健、心理咨询等。

衍生产业包括：老年储蓄投资理财产品、老年地产的倒按揭等金融产品，寿险产品的证券化产品、长期护理保险产品、老年融资等资本市场。

但老年市场是个复杂多样的市场，投资者必须深入研究。从发达国家经验看，中老年消费最多的是健康、消闲用品，占银色消费市场的42%，其次是饮食、住宅、时尚、教育用品。

戴维在之前的一项调查中得出结论，人口老化将使得人们对医疗服务设施及服务明显增加，对保健药品的支出也会大幅增加。这也是目前中国的很多投资者正在布局的领域。

结合国外的经验看，随着老龄化社会来临，对礼品的需求将非常旺盛，另外就是老年人健身娱乐场所也有巨大的市场空间。

养老机构的市场前景范文第2篇

关键词：以房养老；倒按揭；反向抵押

1.以房养老简介

倒按揭业务即以房养老，在荷兰起源，美国成熟，此业务最先在美国新泽西州的一家银行推出，随后就迅速的在美国得到普及和推广，发展为一种较为新型的贷款方式。以房养老作为保障老年人生活的工具在欧美、日本、新加坡等国家已经比较成熟，近期在我国也开始出现，但是我国的倒按揭却面临着一系列有中国特色的困难，如老年人的传统观念的问题，银行的风险控制的问题，房价的不稳定性问题等等。但老龄化的加速发展却是我们不得不考虑的问题，作为一种先进的养老方式，我们要深入研究以房养老这项业务。所谓的以房养老，理论上是产权换现金，那些拥有住房产权的老年人，要先把房屋的产权抵押给业务银行或者保险公司，然后由相应的专业金融机构来对老年人的年龄、预计寿命、健康状况进行综合评估，后根据住房的价值，一次性或每月支付给房主，直到房屋主人去世为止。而在住房整个抵押的期间，老年人可以享有抵押房屋的居住权，但并负责维修。而当房屋主人去世后，银行或者保险公司将会获得房屋的产权，并可以对该房屋处置，进行销售或出租，所得资金将会用来偿还老年人贷款的本息，并同时享有该房屋升值的部分。在我国，近几年，由于养老金缺口以及养老体系不完善的问题，不能很好的保证人民在退休后的利益，保护和改善老年人的适当权利成为政府义不容辞的责任，当然这需要一些金融机构的共同努力。面对中国老龄化的加速发展，老年人生活品质不断下降的问题，建立一个健全、完善的以房养老的指标评价体系，并正确定价这一产品显得意义重大。

2.以房养老政策研究

目前，国内外专家对以房养老的研究主要集中在潜在以房养老的市场前景分析、具体的贷款额度确定以及风险防范与管理三个方面。

在业务开展中的风险防范与管理方面，主要分析了这一项目中的违约风险，跟抵押贷款不同，以房养老中的借款人会持有一种消极的态度，并且如果老年人的寿命足够长，就会在银行贷款超过房产本身净值的情况下，依然居住在抵押给银行的房屋中，这就会给以房养老这项业务带来违约风险。以房养老的贷款包括了资产和负债两部分，但这两部分对利率的敏感系数是不一样的，利率风险也会给开展一份迎来了的金融机构带来损失。

在潜在的市场前景方面，学者主要分析分析了反向抵押贷款的潜在市场，认为它存在着两个方面的动机，一是年龄的增加减带来收入的减少，二是当拥有的房产过多而使房产成为流动资产的迫切需要。反向抵押贷款给客户带来的收入可能不是很高，却会增加了资产的流动性，也会让客户不必当心房产价值浮动的问题。同时还分析了反向抵押贷款投资动机的重要性，认为可以通过向抵押贷款取得的收入来投资长期医疗保险、收益性资产、确保孩子的大学费等等。

贷款额度确定这方面的研究主要是对与低收入群体来说，反向抵押贷款的年金收入占总收入的比例是比较大的。他们对不同房产价值进行反向抵押贷款的收益进行分析，得出的结论是现实价值低于100000美元的房产所带来的年金收入太小，不值得进行反向抵押贷款，而如果价值高于200000美元的房主并拥有其他的财产，则没有必要进行以房养老，只有那些拥有的房产价值在100000-200000美元以及没有其他资产的群体来说，反向抵押贷款才使值得投资的。

3.以房养老的对策建议

1.国家需要加大对以房养老宣传力度，鼓励人们采取“以房养老”的形式进行养老。老年人应该改变传统的养老观念，充分认识到“以房养老”带来的好处及便利，了解国家对“以房养老”的优惠政策，从心里接受“以房养老”这种新型的养老机制。

2.政府要建立配套的财政金融措施。“以房养老”是涉及到银行、保险等财政金融部门，所以，要建立健全和配套的财政金融制度和法律法规。只有完善的金融法规，老年人才会大胆的进行以房养老，促进这项养老计划的开展。

3.由于我国的保险公司还不具备相应的金融信贷功能，为进一步的推进以房养老的发展，保险公司需要加强与相关银行的合作，许可商业银行和保险机构联合研究开发以房养老业务，对商业银行开展的以房养老业务获得的房产增值的收益采取免税的方式，提高商业银行开展以房养老业务的积极性，而保险公司可以通过创立新的保险品种，开展以房养老的保险业务，分散银行风险。

参考文献：

[1]Merr ill ，S.，Finkel ，M.，Kutty ，N.P otential Bene ficiar ies from Reverse Mortgage导刊2011（3）56-57

[2]付有胜.转变观念以房养老解决老年危机[J].科学时代2008（6）65-67

养老机构的市场前景范文第3篇

关键词：人口老龄化；以房养老

一、以房养老的内涵

我国新型社会养老保险制度经历了长时间的建立、发展和完善之后，逐步形成了全方位、多层次、宽领域的新型社会养老保险体系。但是，越来越严峻的人口老龄化形势，养老保险制度本身的“碎片化”，使我国养老保险制度面临前所未有的挑战。

国务院日前批转国家发展改革委《关于2016年深化经济体制改革重点工作的意见》中指出将加快完善保险制度体系，研究建立住房反向抵押养老保险试点①，再次引发社会各界的广泛关注。“以房养老”是指申请人将自有的产权房抵押给银行或保险公司等金融机构后，按月从金融机构领取现金用来充当养老费用，在申请人去世之后，银行或保险公司等金融机构收回其房屋产权。这种养老方式是对现行养老方式的一项重要补充。

二、我国推行以房养老的障碍

（一）“以房养老”面临的困境。观念之困：多数老人选择留房给子女。“以房养老”作为舶来品，在英法等国家之所以流行，与高遗产税有关。在“以房养老”和“房产留给子女之后要缴纳大笔税款”之间，人们比较容易作出选择。但在我国现行税制下，人们没有动力，而且 “将遗产留给子孙后代”这是在我国人民心中根深蒂固的传统观念。

保障之困：养老机构“一床难求”。民政部的数据显示我国养老床位严重不足，平均每50个老人不到一张床。养老从业人员更是不足百万。从这种状况并不能看出来我国的养老前景有多么乐观，对于以谨慎为特点的中国人来说，拿养老的钱冒险绝对不会是首选。

现实之困：中国楼市阴晴难测。城市中的老年人增长迅速，年轻人增长缓慢，许多独生子女家庭二合一之后，年轻人不需要再买更多的房子。②当这些房子和老人的房子一起推向市场，将明显出现供大于求的情况，房价将很难长期维持 “上行”，隐现的楼市泡沫也让“以房养老”充满风险，导致银行、保险公司等机构对此项业务积极性并不高。

（二）“以房养老”面临的制度障碍

1、法律制度。法律法规没有明确规定，“以房养老”就很难实施。“以房养老”牵涉到房地产业、金融业、社会保障、保险以及相关政府部门，这就需要法律规范来协调各方。如何保证各个行业各个部门公平公正地经营和管理，在当前我国法治环境如此松懈的情况下并不容易。

2、金融制度。银行对“以房养老”业务门槛设置高。中信银行在国内率先公布实施“以房养老”方案，考虑到防控风险，要求老年人或者老年人的法定赡养人必须有多套房屋，贷款期限也必须在10年以内。这样的高门槛很容易让人望而却步。而其他以房养老方案，适用范围也是比较狭窄。

3、产权制度。住宅70年使用权的限制，使年限将到期的房屋难以卖出好价格。《物权法》虽然规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，但目前并没有任何规定明确70年产权到期后，抵押房屋自动续期是否有偿。如果存在续期费，对金融机构而言将是一个巨大的未知风险。

三、我国推行以房养老方式的对策

（一）加强以房养老的宣传。养儿防老的思想观念在国民心中根深蒂固。现如今，应让国民了解，我国传统家庭养老功能大为减弱，自我养老十分必要且具有可行性。国家应当通过各种平台来宣传现代新型的养老观念，使中国老人也能够有“活在当下”的意识。另外，以房养老是新型的金融产品，要让民众顺利接受，还必须将以房养老相关的专业金融理财知识简化、通俗化。以便让民众了解以房养老的本质和具体操作过程。

（二）规范金融和房地产市场

1、规范金融市场，完善金融市场体系。以房养老作为一种新型金融工具，面临多项风险。由于以房养老参与主体较多，相互间利益难协调；其申请者大部分是老年人，维权意识和抗风险意识比较弱。如缺乏一个规范有序的金融市场，就很有可能会被个别投机商所利用。这不仅会损害老年人的利益，而且会对以房养老产生负面影响。

现今参与“以房养老” 的金融机构数量不多，实施方式也很单一。加上长期的银行信贷，给商业银行带来巨大的系统风险。为此改革金融市场的资金管理；积极引进先进并符合国情的融资模式十分必要。

2、调控房地产市场，发展房地产二级市场。在一个抛弃了商品性质的房地产市场里，“以房养老”施行的风险会相当大，因此需要建立一个理性和稳定的房地产市场。政府在建立健全房地产金融体制时，要对房地产市场的进行适当的干预与调控，营造一种良好的发展环境。房产中介机构也是我国房地产市场的不稳定的因素。“以房养老”在实施过程中，房地产中介机构的不规范操作会使加大了金融机构的经营风险。因此，规范房产中介机构；改善房屋交易环境等措施也亟需跟进。

“以房养老”涉及的房产主要是二手房，这就表示它的顺利实施离不开房地产二级市场的发展。我国的二手房交易市场日趋完善，但仍有相当大的进步空间，比如说住房二级市场准入规则的建立；居民住房数据库的建立；还有相应的房地产交易信息网络的建立。

（三）完善相关制度的设计。“以房养老”关乎民生中最基本问题――养老问题。这决定了它不仅是一个经济问题，也是一个社会难题。以房养老的成熟，需要国家从宏观层面出发，进行系统的制度设计。

1、法律制度。以房养老模式即使有广阔的市场前景和足够大的社会需求，如果没有可操作性的法律作为支撑，也只会是昙花一现。构建法律支撑体系，具体到住房保险的环节上，可以研究制定出涵盖房主的人寿保险、房屋的价值保险等内容的《住房抵押贷款保险法》。在资产评估环节，应根据我国己有的《城市房地产管理法》等法律，结合实际情况，制定出《房地产评估管理条例》。为了对住房反向抵押贷款的申请人的权利、义务和资格，业务开办机构的权利与责任以及操作程序等内容予以规定，还需要尽快制定出《住房反向抵押贷款条例》。

2、金融制度。以房养老在某种意义上来说也是一种金融产品的创新，因此，金融体制对其具有相当大的影响。到目前为止，我国基本上形成了一个以商业银行为主体，其他金融机构为补充的房地产金融体制，但其仍未成熟。我国目前市场容量狭小，融资工具缺乏；住房抵押贷款占贷款总额的比例较小；贷款的利率、期限、首期付款数额方面有明显的差异。因此，应积极引进先进并符合国情的融资模式；将竞争机制进入金融机构，倒逼其提升专业技能。

3、产权制度。以房养老必须以完全拥有土地产权为前提。2007年修改后的《物权法》规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”③但自动续期是否无偿，《物权法》并未明确规定。而续期的费用，无疑将增加金融机构的成本。

具体说来，解决70年土地使用权的政策难题，可采用明确司法解释的方式。对于住宅可以进行分类，规定自动续期的方式。对于那些用于以房养老的房产，可采用较低费用或者免费续期的续期方式，消除借贷双方存在的政策风险。

“银发危机”席卷而来，我国的社会养老方式的探索将是一个长期的任务，“以房养老”是养老方式的一种可贵创新。必须明确，以房养老只是一种补充性养老方式，并不是对社会养老的替代，而是对怎样让“老有所养”更好地实现的一种解答。今后，我国应针对社会不同层面的养老需求，多一些不同的探索。（作者单位：湘潭大学公共管理学院）

注解：

①《关于2016年深化经济体制改革重点工作的意见》。

②李文：《中国房价走势预测――中长期向下》，《中国房地产金融》，2012年。

③《中华人民共和国物权法》，第一百四十九条，2007年3月16日。

参考文献：

[1]杨俊.中国公共养老保险制度宏观经济学分析[M].北京：中国劳动社会保障出版社，2009.

[2]韩思.以房养老今年有望破题[N].中国劳动保障报，2007-01-11.

[3]连江.对我国推行以房养老的探讨及建议[J].时代经贸，2012.

养老机构的市场前景范文第4篇

关键词：养老地产;经营模式;管理模式;盈利模式

中图分类号：F293.3 文献标识码：A

收录日期：2015年2月5日

一、引言

人口老龄化已成为困扰我国社会和经济发展的突出问题。2010年全国第六次人口普查数据显示，我国60岁以上的人口数为1.77亿，将近占人口总数的13.26%，并且老年人口数量以3.40%的年均增长率递增，预计到2020年我国老年人口总数将达到2.48亿。随着我国老龄化步伐的加快，以及“421”家庭结构的日益增多，相对单一和落后的养老模式越来越满足不了老年人口的养老需求。养老地产可以在一定程度上满足我国日益增长的养老需求。因此，分析及构建适合我国的养老地产经营模式对于促进养老地产更快更好地发展，解决老年住宅需求问题有重要的意义。

二、我国养老设施现状及养老地产市场前景

（一）我国养老设施现状。目前，我国的养老模式主要包括家庭养老，养老院、福利院等机构养老模式，但是不论是养老院、福利院等养老机构的管理水平、服务质量，还是其提供的床位和接纳的老年人口数量，都远远不能解决庞大的养老需求。我国的老年设施相对单一，大部分是靠政府或社区投资建立的敬老院、福利院等机构，其管理水平很落后、规模小，设施陈旧。我国现有养老院大约42，000多所，另外加上社会兴办的其他老年机构，现在收养的老人总数还不足100万，远不及我国老年人口的1%。一方面从数量上来看，养老机构数量远远不能满足老年人的养老需求;另一方面从质量条件上来看，设施和简陋、服务水平较差，只能满足老年人基本的生活需求，但是对于精神和医疗服务等特殊需求还无法满足。

（二）我国养老地产市场前景分析。现如今，我国众多家庭已经演变成“421”的家庭模式，即一对青年夫妻要同时赡养四位老人并抚养一个孩子，在现在的社会经济下，子女的负担越来越重，赡养老人力不从心，同时也造成了相当部分的“空巢老人”，无人看护。传统的家庭养老模式已经满足不了我国的养老需求。

我国“十二五”规划提出建设“9064”养老模式结构的社会养老服务体系，即90%的老年人通过居家养老，6%的老年人通过社区养老，4%的老年人通过机构养老，这种“以居家养老为基础，社区为依托，机构为支撑”的养老模式建设，表明了政府从强调家庭养老到社会养老的重大转型，因此养老地产有很大的市场潜力。由于养老地产不同于普通商业地产，它的开发要涉及各方主体，包括政府、开发商、保险机构、医疗卫生及其配套服务机构等各方，还需要整合整个产业链的资源，所以运营过程很复杂，而且由于养老地产不只是提供住宅，更注重的是后期配套服务的盈利，所以投资回收期长，投资风险大，再加上我国对于养老地产项目的开发仍处在探索的阶段，并没有形成规范的商业模式，所以养老地产在我国仍处于初级阶段。综合来看，我国养老地产有很大的发展机遇。

三、国外养老地产经营模式分析

在上世纪中期，西方发达国家相继步入了老龄化社会，经过几十年的实践和发展，对养老地产的运作积累了一定的经验，其中最典型的是美国和日本，其养老体系建设已日渐成熟，值得学习借鉴。

（一）美国养老地产经营模式分析。美国施行以机构养老为主，政府立法鼓励并监督的方式。养老机构主要有非营利性和营利性两种模式，前者主要由政府或宗教机构投资建立;后者多为私人开发商建立。养老住宅的形式主要包括：健康老年人住宅、集合式老年住宅、护理型老年人住宅、综合性住宅社区等。

一方面美国养老地产主要是通过专业的管理咨询公司来实现其融资、运营管理、医疗护理、餐饮等项目。这样就可以解决开发商缺乏运营经验的短处，通过专业的管理公司可以使得后期配套服务做的更加完善，获得更好的入住水平。营利性养老地产大多采用“一次性会费+月服务费”的收益模式，此种盈利模式既可以解决前期资金投入太多的问题，收回部分资金，又可以实现后期连续性的服务收益，可谓是一举两得。

另一方面通过“倒按揭”的运营模式来实现以房养老，从而解决了大量拥有私有住宅的老人的养老问题。“倒按揭”指的是老人可以将房产抵押给保险公司、银行等金融机构，然后定期从金融机构获得一定数额的养老金或是接受老年公寓提供的服务，等房主逝世后，其房产出售用于归还贷款。倒按揭的形式有三种，即房产抵押倒按揭形式、商业公司倒按揭形式、政府担保倒按揭的形式。

（二）日本养老地产经营模式分析。日本施行以政府扶持为推动的养老方式，注重以补助扶持的方式来推进养老事业，对于老年住房改扩建给予扶持，发展老年公寓、对老年人实行补助，而且对老年住宅的建设给予财政金融支持，以吸引开发商进入养老地产市场。

日本养老住宅的运营模式大多是出租并收取服务费的形式。盈利模式主要是与消费者签订出租合同后的后续养老服务。消费者可以根据自身需求选择所需的养老服务，然后与经营者签订独立于租房的合同，这样个性化的服务，更能满足消费者物质和精神生活的需求。

同时，为了降低运营成本，增加收益，日本很多养老服务机构实行全国连锁经营的方式。连锁养老机构不仅为常住的老年人提供养老服务，还对周围有需求的老年人提供日托或是短期入住服务，这样就可以利用现有养老设施为更多的老年人提供服务，还能提高收益。

（三）国外成功经验对我国养老地产发展的启示

1、政府支持是开发养老地产的有力保证。在我国福利制度和金融市场较不完善的背景下，养老地产的发展离不开政府的大力支持。首先，政府应加快完善建设福利保障制度，增加老年人养老资金来源。其次，提供优惠政策，鼓励开发商开发养老地产。同时也应该建立监督保障制度，引导养老产业健康发展。

2、施行“倒按揭”养老方式。倒按揭即以房养老，其得以实施的前提条件是老年人有房产，而我国有众多的有房产但收入水平较低的老年人，以房养老正是解决这部分老年人口养老问题的重要方式。目前，我国有关倒按揭的法律法规还不完善，具体实施起来存在一定困难，所以要加快相关法律法规建设，为倒按揭养老方式的施行提供保障。

3、通过专业化的管理咨询公司来运营。我国养老地产的开发与运营尚处于尝试探索阶段，开发商缺乏养老地产经营管理相关经验，通过专业管理咨询公司负责养老地产的融资、运营、医疗护理、餐饮等的运作，可以很好地促进养老地产开发项目的实施。同时，实行养老服务机构全国连锁经营的方式，以节约成本，扩大品牌知名度，培养专业管理团队，使综合效益最大化。

四、我国养老地产经营模式构建

（一）我国养老地产管理模式构建。养老地产管理模式主要根据运营主体的不同分为开发与经营管理相结合和开发与经营管理相分离的两种模式。

1、投资开发与后续经营管理相结合的模式

（1）开发商管理模式。开发商管理模式是指养老地产开发完成后，其后期管理与运营由开发商直接负责。这种管理模式下，消费者只需面对单一经营者，有利于沟通和了解消费者的个性化需求。在开发商管理模式下，开发商除了前期的开发建设，还要负责后期的运营管理，所以更适合有物业管理服务优势且社会资源整合力强的开发商。

（2）战略联盟管理模式。战略联盟管理模式是指开发商与提供各方面专业化养老服务的机构建立长期合作关系，来共同负责养老地产的日常运营，以此构成完善的养老服务体系。通过这种战略联盟的管理模式，开发商可以和一些竞争力强、品牌知名的机构建立战略联盟关系，从而打造整个服务产业链的品牌影响力，建立住宅和养老服务一体的养老地产。

2、投资开发与后续经营管理分离的模式――专业公司管理模式。投资开发与后期运营管理相分离的模式指开发商只负责前期地产开发，不对后期运营进行直接管理，而是通过引进专业管理公司来负责养老地产的日常运营。主要有以下几种模式：

（1）净出租模式。净出租模式指养老地产的开发商将物业租赁给管理公司来运营，开发商通过每年收取固定的租金来获得收益。运营过程中的各种费用和风险等均由运营商承担，运营过程中所获得收益也属于运营商所有。采用这种模式，对开发商来说风险最低，收益也最稳定，但后期运营过程中的附加价值没有很好地体现出来。

（2）委托经营模式。委托经营模式指养老地产的开发商将物业委托给管理公司运营打理，每年支付给管理公司一定比例的管理费用，而后期运营过程中的费用和各种风险都由开发商承担，但开发商也可以获得后期运营带来的收益。此种模式下，开发商的收益大，但面临的风险也高。

（3）出让模式。出让模式指养老地产的开发商将物业经营权益出让给运营商，以此获得一次性的收益，后期运营过程中的收益和各种风险费用均由运营商承担。这种模式下，开发商可以一次性回收投资并获得利润，但是后期运营过程中的附加值也没有体现出来。

（4）出让+委托经营模式。出让+委托经营模式是指养老地产开发商将物业的部分权益出让给管理公司，并将物业委托给其管理运营。这种模式是前两种模式的折中，运营商可以获得管理费和出让部分的权益。此种模式的优势在于开发商出让部分物业权益给运营商，可以充分调动运营商运营管理的积极性，从而获得更好的物业收益。

（二）我国养老地产盈利模式构建。养老地产相对于传统地产来说，社区配套成本和后期持续运营成本有很大的提高，所以选择合适的盈利模式对于开发商回收成本获取利润尤为重要。养老地产的盈利模式要考虑到后期服务方面，总结起来包括销售、出租、租售并存、会员制盈利模式和“倒按揭”模式。

1、租、售、租售结合、会员制盈利模式

（1）全部出售的盈利模式。全部出售的盈利模式指开发商出售养老地产的全部产权。其优势在于快速回笼前期投入的资金，开发风险小，但是也放弃了由后期配套服务所衍生出来的利益增值。

（2）只租不售的盈利模式。只租不售模式的长期性收入来源，包括租赁项目的出租收益和配套设施的经营收益。这种盈利模式体现了养老地产的核心意义，即通过持续经营为老年人提供养老服务，在服务过程中获得稳定的收入，而不是像一般的房地产通过销售房产来获得收益。由于前期开发过程中需要大量资金投入，再加上后期经营过程中的大量资金需求，因此这种模式适合有资金实力的开发商运用。

（3）销售与出租结合的盈利模式。租售结合盈利模式的收入来源包括一次性收入来源和长期性收入来源，一次性收入来源是指独立住宅的销售收益;长期性收入来源，包括租赁项目的出租收益和配套设施的经营收益。这种盈利模式是前两者持有和销售模式的折中，是针对前期资本投入回收和后期服务盈利问题而产生的一种两者兼顾的盈利模式。此种模式下，销售和出租的合适比例需要开发商根据自身具体情况决定。

（4）会员制盈利模式。此种盈利模式是指销售会籍，先缴纳一定的定金入会，然后每月交取一定的服务费，最后定金返还的一种入住方式。此种盈利模式既可以解决前期资金投入太多的问题，运营开始便可以收回部分资金，又可以实现后期连续性的服务收益。这种模式适合资金实力不具优势的开发商运营。

2、倒按揭盈利模式――“以房养老”。倒按揭盈利模式，指养老机构在获得老人允许后，由其或是委托给金融机构将入住的老年人的住房出租，通过获得的租金收益来入住养老机构;或者采取置换的方式，将老年人的住房与老年住宅进行等价对换，直到老人过世之后，再将原对换的房产折价返还其法定继承人。倒按揭方式可以很好地解决中低收入但有房产的老年人的养老问题。

五、结语

通过对国外养老地产成功经营模式分析与借鉴的基础上，构建了我国养老地产的管理和盈利模式。管理模式分为投资开发与经营管理相结合和投资开发与经营管理相分离两种模式，具体包括开发商管理、战略联盟管理、专业公司管理三种管理模式，并根据委托方式的不同将专业公司管理模式分为净出租、委托经营、出让模式、出让+委托经营四种模式。盈利模式，包括租、售、租售结合、会员制和倒按揭盈利模式。

主要参考文献：

[1]康琪雪，张恒铭.居民购买养老地产意愿及其影响因素[J].财经问题研究，2013.12.

[2]鹿麟.我国老年经济的发展状况和存在问题[J].广东经济，2011.2.

[3]马明，韦颜秋.我国养老地产商业模式发展对策研究[J].中国国情国力，2013.5.

[4]陆秋虹，邓用林.我国养老地产开发模式的理论与实践研究[J].建筑经济，2012.362.12.

[5]孙秀娟.我国养老地产开发模式研究[D].北京：北京交通大学，2011.

养老机构的市场前景范文第5篇

【关键词】房地产；养老；美国；机制创新

以房养老，也被称为"住房反向抵押贷款"或者"倒按揭"，是指老人将自己的产权房抵押出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务，在老人去世后，银行或保险公司将房屋产权收回的养老方式，这种养老方式被视为完善养老保障机制的一项重要补充。

2013年国务院印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》明确提出"开展老年人住房反向抵押养老保险试点"，释放出了要打破政府养老包办的格局，引入更多的社会资本进入养老服务市场的信号。按计划"以房养老"政策会于2014年上半年试行，通过在不同地区进行试点，逐步推广"以房养老"的实施方案。欧美等地"以房养老"模式发展较成熟，其中，美国可谓是"以房养老"模式的"鼻祖"，其发展最具代表性，为探索我国"以房养老"运作模式提供了丰富的经验和启示。

一、美国"以房养老"模式种类划分

美国"以房养老"在实践中，主要分为以下三种模式：

（一）房屋价值转换抵押贷款计划（Home Equity Conversion Mortgage，HECM）

HECM计划是1987年，美国国会授权房屋与城市发展部发起的养老计划，该计划不限制借款人的收入水平和借款目的，在这种老模式中贷款的发放与偿还方式比较灵活，借款人可以自由选择一次性总付、按月、年支付或使用信用额度，还可以采用几种方式的结合，HECM计划最大的特点是，联邦住房管理局同时为借款人和贷款人提供担保，在保证HECM计划的借款人一定可以获得贷款资金的同时，还保证HECM的贷款人经过联邦住房管理局的资格认证后可得到保险。

（二）财务自由计划（Financial Freedom，FM）

FM计划是由附属于Indy Mac银行的一家私营机构--老年人财务自由基金公司提供的，专门为房产净值超过40万美元的住房提供贷款，其适用对象是拥有高价值房产的老年人。FM计划中附有一个房产价值分享条款，该条款规定借款人可以保留一定比例的房屋所有权，最高可达房产价值的80%，保留的部分可由借款人的继承人继承。不同于HECM计划，FM计划没有联邦政府提供的保险，这也是它与HECM计划最大的不同之处。资金来源方面，贷款人在签订贷款合约后，贷款不是给借款人，而是转给人寿保险公司，然后由该保险公司承保，并按月给借款人发放年金。

（三）房屋保管者计划（Home Keeper， HK）

在HK计划中，借款人可以根据房产价值的上涨，申请增加贷款额，从而拥有更多的选择权。该计划采用浮动利率，贷款总成本基本相同。与HECM计划的主要差别是在发放方式上，该计划只能按月支付或使用信用额度，以及二者的结合。HM计划通过最高限额的控制，能够为拥有较高价值房产的借款人提供更高的贷款，该计划适合拥有中档住房的借款者。

二、美国"以房养老"模式特点介绍

"以房养老"的本质就是一种金融工具，在市场经济十分发达的美国，"以房养老"模式具有以下特点：

（一）有效地控制了银行、保险公司等金融机构的风险

美国通过了解客户需求，根据借款人对于风险的不同偏向，细化产品种类，从多个角度来分析和划分对于以房养老的需求人群，便于他们根据各自的需求来选择不同的产品，有效地分散了产品带来的非系统性风险。

"反向抵押贷款"的持续时间一般比较长，正常情况下是十年左右甚至更长，在合同执行过程期间，借款人向贷款人所借款项是一笔不小的数字，如何控制在这个期间的风险也是一个重要环节。联邦住房管理局（FHA）负责计划的具体运营，包括项目审批、保费收取、保险基金管理等。在HECM计划中，贷款人一般会把所有的贷款卖给联邦住房抵押协会，该协会是政府资助的机构并受其监管。在HK计划中采用浮动利率，借款人可以根据房产价值的增值，申请增加借款额度。在FM计划中，贷款人是先将借款转入寿险公司，由寿险公司承保。

当贷款合同结束时贷款机构有权要求归还历年以贷款利率累积的贷款额度。一般而言，贷款以房屋出售后的现金归还，其中房产出售价款高于贷款总额的部分将作为遗产继承，房产出售价款低于贷款总额的部分，由保险公司提供，需缴保费从给付的贷款额中提取。

（二）政府制定税收优惠并提供担保

美国公民一般要就其拥有的房地产缴纳财产税，就房地产的交易缴纳营业税、所得税等，但对于实施"以房养老"模式的民众会给予一定的税收优惠政策，借款人无需就其抵押的房屋缴纳财产税，最终用住房出售的余值归还贷款本息时，相应的营业税和所得税也可适当减免。该税收优惠政策在很大程度上促进了住房反向抵押贷款市场的发展。

美国联邦住房管理局是政府参与反向抵押贷款的落实者，其功能主要包括两个方面，一是研究开发反向抵押贷款产品（主要是HECM），授权贷款机构向老年家庭发放贷款；二是对符合条件的贷款提供担保，即当贷款人和保险公司无法按合同向借款人支付贷款时，由联邦住房管理局作为最后的支付者。

（三）相关的房地产政策较为健全、稳定

在房屋的所有权和产权问题上，美国是以私有制为基础的土地所有制，私有制占美国全国土地的58%，其余为联邦政府和州政府所有。在私人土地上建立的商品房是属于私人永久所有，私人在占有商品房时每年支付相应的土地使用税即可，这使得在反向抵押贷款的过程中降低了房屋产权等问题纠纷的概率。

其次，房地产价格的波动对反向抵押贷款计划也有重大影响，若房价上涨过快，借款者对于房屋有升值预期从而不愿意抵押给贷款者，若房价下跌过快，贷款者便不愿意按照现有价格放贷，因此若房价波动较大则会影响住房反向抵押贷款市场的运作节奏。美国作为市场经济最发达的国家，市场具有较强的自动调节机制，其房价的波动具有一定的周期性，从长时间来看，房价的确是处于一个比较稳定、平稳的波动区间。

最后，美国房地产中介机构的市场化、正规化运营起到了关键作用。美国的房地产不涉及到户口问题，所以房地产的流通性非常好，即只要在美国拥有住房，无论在美国任何地方，均可以申请反向抵押贷款，中介机构都会为你办好相应的手续。

三、美国"以房养老"模式对我国的启示

相关数据显示，我国目前60岁以上的老年人口已经达到1.45亿，占全国人口的11%，预计到2050年，我国老年人口将达4.2亿，占总人口近25%，养老保险资金已经形成了严重缺口，迫于中国老龄化进程加快的压力，如何切实解决老龄人的养老问题，成为政府亟待解决的难题。按计划"以房养老"政策会于2014年上半年试行，这种举措正是养老保险制度从单一支柱走向多支柱、逐渐削弱公共年金的地位、加强职业年金和商业年金的作用的产物。美国作为"以房养老"模式运行最发达的国家，其"以房养老"模式的实践为我国的试点推广提供了宝贵的经验借鉴及启示：

（一）引导观念逐步转变，发展适合中国国情的"以房养老"模式

"居者有其屋"是我国家庭的传统观念，在房价飙升的今天，将自己好不容易拥有的一套房产抵押给银行来完成养老，而不留给子女，许多人还难以接受。但是一个好的政策，应该让真正有需求的人可以循章去得到福利的施与。如今我国的失独老人将达千万，以房养老真正的需要者恐怕还是独居的孤寡老人，那么既然这项政策能够使得那些独居的孤寡老人获得福利，便是值得肯定的。因此，在我国推行"以房养老"，应首先针对空巢老人、失能老人以及丁克家庭，实现老有所养，提高晚年的生活质量。

（二）完善金融市场，降低金融机构的风险

"以房养老"的本质就是一种金融工具，它的发展有赖于金融产品的丰富和金融市场的发展，需要有大量的金融技术作支撑，涉及到社会保险、房产价值、预期寿命、银行利率、基金运作等多方面因素，而在目前，我国的金融市场才刚起步不久，金融机制还不完善，金融政策还不健全，金融机构应对风险能力较弱，这就直接导致了金融机构施行住房反向抵押贷款计划的风险也就越大，而该养老产品不同于一般的投资产品，它的意义在于保障性而非投机性。因此，在社会主义市场经济不断发展的情况下，应当不断完善金融市场的运行机制，加大监管力度，丰富"以房养老"模式种类，从而分散风险。

（三）建立健全的"以房养老"模式的法律法规，加强政策层面的保障力度

目前我国推行的住宅用地的使用年限为70年，《中华人民共和国物权法》规定住宅建设用地使用期满后可自动续

期，但对于续期是否需要交钱、交多少钱等具体问题并没有规定。老人将房产抵押时，如果商品房的剩余使用年限较短，待老人身故时，房产的使用年限可能所剩无几，银行或保险公司等金融机构依靠剩余的使用年限来补偿贷款成本的能力会十分有限。因此，应当出台针对于"以房养老"方案的资产评估细则或专项条例，完善房屋产权的相关法律条文，使"以房养老"机制能够在法制环境下运行，同时应当制定相关的税收优惠等政策，加强政策层面的保障力度。

（四）完善房地产管理机制，培育成熟的房产流通交易市场

"以房养老"模式归根结底是围绕"房"展开，它的发展与房地产市场的稳定发展有很大关系。近些年来中国的M2的增长速度远远高于GDP，大量货币并未进入实体经济，房地产存在着"有价无市"的现象，银行及保险公司等金融机构手中的房产，若无法随时变现，就会积累巨大的风险。因此，进一步加大对房地产市场的监管治理力度，规范房产交易行为，对于 "以房养老"模式在我国的顺利进行将奠定良好的环境基础。

参考文献

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